SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA IM. I. J. PADEREWSKIEGO W KATOWICACH
aktualności o spółdzielni eBOK remonty przetargi statut przepisy gazetka B.O.N. sala konf. rezonans formularze

::GAZETKA|2003.08

:: cennik ogłoszeń

Decyzje, które trzeba podjąć przed przystąpieniem do przenoszenia odrębnej własności lokali

Zgodnie z art. 6 ust. 3 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia jest obowiązana tworzyć fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych stanowiących mienie spółdzielni, tj.:

  • nieruchomości (lub ich części), w których ustanowione są spółdzielcze zarówno lokatorskie, jak i własnościowe prawa do lokali lub najem lokali,
  • nieruchomości, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach.

W stosunku do nieruchomości (lub ich części) niebędących mieniem spółdzielni, a takimi będzie przeniesiona na rzecz uprawnionych w świetle ustawy osób odrębna własność lokali, nie ma ustawowego obowiązku tworzenia funduszu na remonty. Spółdzielnia może, zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy, żądać wpłat na fundusz remontowy od właścicieli lokali (osób, na rzecz których zostanie przeniesiona własność lokali) będących członkami spółdzielni. Natomiast od właścicieli, którzy nie będą członkami spółdzielni, spółdzielnia nie będzie mogła żądać tych wpłat. Będą oni bieżąco obciążani wydatkami remontowymi, chyba że sami zdecydują się na wnoszenie wpłat na ten fundusz.

Tworzenie funduszu na remonty oraz sposób rozliczania kosztów i przychodów spółdzielni ulegnie więc zmianie w momencie powstawania nieruchomości wspólnych. Nieruchomości wspólne będą powstawały z chwilą wyodrębnienia w trybie ustawy własności chociażby jednego lokalu w danej nieruchomości (budynku).

Zanim więc zaczną powstawać nieruchomości wspólne i zostanie wprowadzony wynikający z ustawy sposób ewidencji i rozliczania kosztów i przychodów (w tym szczególnie gospodarki remontowej) koniecznym jest przedyskutowanie i wspólne wypracowanie stanowiska w sprawie rozliczenia znaczących pozycji kosztów poniesionych przez wszystkich spółdzielców, a dotyczących w różnym stopniu i nie wszystkich budynków, albo wręcz konkretnych lokali. Do tych kosztów należą:

  1. Wydatkowane i przyrzeczone z funduszu remontowego środki na wymianę i refundację kosztów wymiany stolarki okiennej w lokalach mieszkalnych.
  2. Wydatkowane środki na modernizację dźwigów osobowych.

Poniżej przedstawiamy fakty i pytania, na które szukamy odpowiedzi, które bylibyście skłonni Państwo zaakceptować.

Ad. 1. Wymiana i refundacja stolarki okiennej w latach 1995-2010

W połowie lat dziewięćdziesiątych ubiegłego stulecia rozpoczął się proces wymiany stolarki okiennej i balkonowej w wielu spółdzielniach. Nasi Spółdzielcy też byli zainteresowani taką możliwością, gdyż:

  • budynki zostały ocieplone,
  • kaloryfery wyposażone w zawory termostatyczne i podzielniki,
  • zaczęto produkować okna dobrej jakości w przystępnej cenie,

czyli generalnie mieszkaniec mógł zacząć płacić mniejsze rachunki za ciepło.

FAKTY

1. Podstawy refundacji

Wymiana oraz refundacja stolarki okiennej i balkonowej w Spółdzielni dokonywana jest w oparciu o "Regulamin podziału obowiązków w Spółdzielni..." uchwalony przez Radę Nadzorczą dnia 25.04.1994r. Tak więc od 1995 roku obowiązuje zasada, że Spółdzielnia partycypuje w kosztach wymiany bądź refundacji stolarki komisyjnie do tej wymiany zakwalifikowanej w:

  • 50%, gdy demontowana jest stolarka drewniana,
  • 100%, gdy demontowane są okna wykonane z tworzywa sztucznego typu "POLROCAL" (okna takie zamontowano w czasie wznoszenia trzech budynków przy ul. Sowińskiego, tj. 29-31-33-35, 37-39-41 i 43-45).

2. Ilość okien w zasobach

Oszacowano, że w wysokich budynkach Spółdzielni jest w mieszkaniach zamontowanych ~ 38.000 m2 stolarki okiennej i balkonowej.

3. Refundacja i wymiana stolarki w latach 1995 - 2003

W latach 1995 - 2003 wymieniono czy zrefundowano łącznie 8.350 m2 stolarki czyli ok. 22% ogółu stolarki na kwotę 2.315.700 zł. Szczegółowe dane przedstawia tabela w kol. 4 i 5.

4. Refundacja i wymiana wg dokonanych kwalifikacji na lata 2004 - 2010.

Przyrzeczona refundacja i wymiana stolarki w latach 2004 2010 to 9.360 m2 stolarki czyli ok. 25% ogółu stolarki na kwotę 2.547.463 zł. Szczegółowe dane przedstawia tabela w kol. 6 i 7.

5. Okna nie zakwalifikowane

Dotychczas nie dokonano kwalifikacji ok. 20.290 m2 stolarki okiennej i balkonowej, czyli 53% jej ogólnej powierzchni.

6. Dalsza kwalifikacja.

Nasze obliczenia kończą się na 2010 roku, bo za taki okres mamy dokładne dane. Ale do Spółdzielni wpływają ciągle nowe wnioski o refundację czy wymianę, a więc trwa dalsza kwalifikacja, przyrzeczenia sięgają już końca 2011r.

7. Podsumowanie

Powyżej podane cyfry wiele mówią. Przede wszystkim ponad połowa stolarki nigdy przez służby nie była oglądana, więc ponad połowie członków Spółdzielni niczego nie obiecano. Około 1 ma określoną perspektywę - winna otrzymać przyrzeczone pieniądze do końca 2010r. Mniej niż 1 pieniądze już otrzymała. Wszyscy Spółdzielcy na to się składali.


lpAdres nieruchomości jednobudynkowejPow. użytk. [m2]Wymiana i refundacja w latach
1995-20032004-2010Razem 1995-2010
m2 okienm2 okienm2 okien
zł/m2 puzł/m2 puzł/m2 pu
1.Sowińskiego 1-37.721,33198,0350.248,03
6,51
354,4591.763,20
11,88
556,48142.011,23
18,39
2.Sowińskiego 73.889,11150,0229.660,56
7,63
223,9257.323,52
14,74
373,9486.984,08
22,37
3.Sowińskiego 9-117.468,81276,2969.306,44
9,28
408,00104.448,00
13,98
684,29173.754,44
23,26
4.Sowińskiego 13-158.137,42384,8898.605,75
12,12
395,69101.296,64
12,45
780,57199.902,39
24,57
5.Sowińskiego 17-19-2110.953,66375,6293.988,67
8,58
637,17163.115,52
14,89
1.012,79257.104,19
23,47
6.Sowińskiego 29-31-33-3513.087,93763,42264.346,94
20,20
549,46198.664,80
15,18
1.312,88463.011,74
35,38
7.Sowińskiego 37-39-419.728,94705,57239.061,38
24,57
405,41151.260,16
15,55
1.110,98390.321,54
40,12
8.Sowińskiego 43-456.567,53469,62164.546,99
25,05
442,30159.426,56
24,28
911,92323.973,55
49,33
9.Graniczna 49-49a-49b11.024,77499,32125.005,33
11,34
513,12131.358,72
11,91
1.012,44256.364,05
23,25
10.Graniczna 53-53a-53b-53c16.198,57695,86173.309,00
10,70
744,32190.545,92
11,76
1.440,18363.854,92
22,46
11.Graniczna 57-57a-57b-57c15.968,66766,96190.718,51
11,94
613,28156.999,68
9,83
1.380,24347.718,19
21,77
12.Graniczna 61-61a-61b11.152,30338,5388.867,87
7,97
555,34142.167,04
12,75
893,87231.034,91
20,72
13.Sikorskiego 10-12-14-1615.667,94521,10132.222,51
8,44
855,43218.990,08
13,98
1.376,53351.212,59
22,42
14.Sikorskiego 18-20-22-2416.077,26629,64158.379,74
9,85
672,16172.072,96
10,70
1.301,80330.452,70
20,55
15.Sikorskiego 26-28-3012.062,28433,88106.740,86
8,85
607,89155.619,84
12,90
1.041,77262.360,70
21,75
16.Sikorskiego 32-34-3612.025,45432,64107.517,99
8,94
598,80153.292,80
12,75
1.031,44260.810,79
21,69
17.Sikorskiego 384.251,51103,3124.155,51
5,68
241,7061.875,20
14,55
345,0186.030,71
20,23
18.Sikorskiego 404.266,54125,8131.924,21
7,48
207,4653.109,76
12,45
333,2785.033,97
19.93
19.Sikorskiego 424.245,83189,6845.480,08
10,71
158,7040.627,20
9,57
348,3886.107,28
20,28
20.Sikorskiego 444.268,27290,5670.742,52
16,67
169,9443.504,64
10,19
460,50114.247,16
26,76


MUSIMY WIEDZIEĆ

Jeżeli nastąpi podział na nieruchomości jednobudynkowe przyrzeczone pieniądze na refundację i wymianę okien odciążą fundusz remontowy danej nieruchomości. Kwoty należne na m2 w latach 2004 - 2010 przedstawiają tabele. Każdy z łatwością może policzyć, o jakie pieniądze chodzi w przypadku jego mieszkania: wystarczy przemnożyć wartość dolną z kol. 7 przez powierzchnię lokalu mieszkalnego.

Ci, którzy przeniosą własność lokali i zrezygnują z członkostwa nie będą mogli być obciążeni tymi kosztami, nawet jeśli otrzymali refundację. Ponadto jeśli zostaną utrzymane dotychczas stosowane zasady wymiany stolarki okiennej w lokalach, właściciele nie będący członkami nie będą uczestniczyć w pokrywaniu kosztów z tym związanych. Koszty te obciążą w całości członków Spółdzielni danej nieruchomości.

PYTANIA

Musimy sobie zadać kilka pytań:

1. Czy nie powinniśmy zakończyć kwalifikacji okien do wymiany i tym samym zaprzestać dalszego obciążania funduszu remontowego kosztami wymiany i refundacji?

Uwaga: właściciele nieruchomości lokalowych nie będący członkami Spółdzielni nie będą podlegać uregulowaniom wewnątrzspółdzielczym (Spółdzielnia nie będzie kwalifikować okien do wymiany, nie będzie przysługiwać im refundacja kosztów wymiany i nie będą na ten cel wnosić opłat na fundusz remontowy).

Utrzymując dotychczasowe zasady trzeba będzie znacznie zwiększyć odpis remontowy.

2. Czy zaciągniętymi do 2010 roku zobowiązaniami z tego tytułu nie powinniśmy obciążyć przenoszących własność lokali?

Uwaga: takie rozwiązanie wymagałoby wpłaty całości przypadającego na dany lokal zobowiązania (patrz tabela kol. 7 poz. zł/m2 pu) przed podpisaniem notarialnej umowy przeniesienia własności.

Ad. 2. Modernizacja dźwigów

Przypomnijmy, iż przyjęte w dniu 12.06.1999r. przez Zebranie Przedstawicieli "Kierunki rozwoju Spółdzielni na rok 1999 i lata następne" zawierały zadania polegające na przygotowaniu i realizacji programu modernizacji dźwigów osobowych. Modernizacja miała być realizowana z opłat wnoszonych przez mieszkańców. Podjęta była uchwała w sprawie utworzenia celowego funduszu. Uchwała ta nie została wdrożona z uwagi na wprowadzone dość znaczne podwyżki opłat i wdrożenie uchwały o funduszu termomodernizacyjnym. Zaplanowane zadanie modernizacji dźwigów zostało jednak rozpoczęte z uwagi na stan techniczny dźwigów. Z konieczności zadanie to było i jest realizowane z wolnych środków funduszu zasobowego. Prace modernizacyjne są prowadzone od 1999 roku, przy czym pierwszej modernizacji dokonano w roku 1997 na Sikorskiego 40 (1 dźwig). Wartość robót modernizacyjnych dopisywana jest do wartości budynków (środków trwałych).

Podniesienie wartości budynku (środka trwałego) stanowi podstawę do żądania uzupełnienia wkładów przez członków Spółdzielni.

Mając na uwadze następujące uwarunkowania:

  1. założone w kierunkach rozwoju pokrycie kosztów modernizacji dźwigów opłatami wnoszonymi przez członków,
  2. zaangażowanie do sfinansowania zaplanowanych robót modernizacyjnych wolnych środków funduszu zasobowego wypracowanych przez wszystkich spółdzielców,
  3. wykonanie robót na 16,5 szt. dźwigów i zaplanowane na 2003 rok 9 szt. znajdujących się w niektórych nieruchomościach (patrz zestawienie),
  4. ustawowy obowiązek przenoszenia odrębnej własności lokali na rzecz zainteresowanych (uprawnionych) członków,
  5. ustawową możliwość żądania od członków Spółdzielni (przed zawarciem umów przeniesienia własności lokali) spłaty:
    • przypadającego na ich lokale uzupełnienia wkładów z tytułu modernizacji budynku,
    • przypadających na ich lokale zobowiązań Spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w których znajdują się te lokale (art. 12 ust 1 oraz art 1714 ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych),

wskazane jest podjęcie decyzji co do sposobu rozliczania poniesionych na modernizację dźwigów wydatków z członkami.


lpLokalizacjaPowierzchnia lokali w nieruch. [m2]Ilość szt. wym. w latach 1997-2002 (nr klatki)Ilość szt. plan 2003Razem kwota wydatków [zł]Kwota [zł/m2]
1.Sikorskiego 10,12,14,1615.667,942 (kl.12) 207.046,0713,21
2.Sikorskiego 18,20,22,2416.077,262 1/4 (kl.22) 120.722,75Pożar (ubezpieczenie)
3.Sikorskiego 26,28,3012.062,28    
4.Sikorskiego 32,34,3612.025,451 1/2 (kl.32)
1 1/2 (kl.34)
11 (kl.36)503.693,3041,89
5.Sikorskiego 384.251,51    
6.Sikorskiego 404.266,542 186.477,5643,71
7.Sikorskiego 424.245,83    
8.Sikorskiego 444.268,27    
 Razem Sikorskiego 9 1/41,51.017.939,68 
9.Graniczna 49,49a,49b11.024,771/4 (kl.49)
1/2 (kl.49a)
 56.934,705,16
10.Graniczna 53,53a,53b,53c16.198,571 1/2 (kl. 53)
1 1/2 (kl.53c)
11 (kl.53b)532.375,6832,87
11.Graniczna 57,57a,57b,57c15.968,661 1/2 (kl.57)
1 1/2 (kl.57c)
11 (kl.57b)513.359,6832,15
12.Graniczna 61,61a,61b11.152,30    
 Razem Graniczna 6 3/431.102.670,06 
13.Sowińskiego 1,37.721,33    
14.Sowińskiego 73.889,11 2270.000,0069,42
15.Sowińskiego 9,117.468,81 2 (kl.9)270.000,0036,15
16.Sowińskiego 13,158.137,421/2 (kl.15) 67.580,138,30
17.Sowińskiego 17,19,2110.953,66 1 (kl.17)70.000,006,39
18.Sowińskiego 29,31,33,3513.087,93    
19.Sowińskiego 37,39,419.728,94    
20.Sowińskiego 43,456.567,53    
 Razem Sowińskiego 1/24 1/2677.580,13 
 OGÓŁEM 16 1/292.798.189,87 


Rozliczenia można przeprowadzić w dwojaki sposób:

Pierwszy sposób to zobowiązanie do uzupełnienia wkładów przez członków tych nieruchomości, których modernizacja jest i będzie dokonana do dnia powstania nieruchomości wspólnej, a więc do dnia wyodrębnienia własności chociażby jednego lokalu w trybie ustawy. Kwota uzupełnienia wkładu byłaby ustalana na podstawie poniesionych kosztów modernizacji w danej nieruchomości w stosunku do powierzchni lokalu (ceny za 1m2 powierzchni zawarte są w zestawieniu).

Członkowie przenoszący własność lokali byliby zobowiązani spłacić przypadającą na ich lokale kwotę uzupełnienia wkładu przed zawarciem umowy przeniesienia własności, natomiast członkowie posiadający spółdzielcze prawa do lokali mogliby mieć tę spłatę rozłożoną na raty.

Drugi sposób to potraktowanie wydatkowanych z funduszu zasobowego środków na modernizację dźwigów jako pożyczki na sfinansowanie kosztów remontów. Przypadająca z tego tytułu kwota zobowiązań na poszczególne lokale byłaby ustalana w taki sam sposób, jak kwota uzupełnienia wkładu (sposób pierwszy). Kwota zobowiązań dotycząca określonej nieruchomości byłaby przypisana do niej po powstaniu nieruchomości wspólnej. Zobowiązania z tytułu tej pożyczki podlegałyby spłacie przed zawarciem umów przeniesienia własności lokali. Członkowie Spółdzielni nie zainteresowani przeniesieniem własności lokali spłacaliby te zobowiązania w ramach wnoszonych odpisów na fundusz remontowy.

Pytanie: który sposób byłby zdaniem Państwa właściwszy?

Na zakończenie trzeba dodać, że zarówno w sprawie kosztów wymiany stolarki okiennej, jak i kosztów modernizacji dźwigów możemy uznać, iż nie będziemy ich rozliczać z tymi, którzy zdecydują się przenieść własność lokali, czyli zastosujemy zasadę "grubej kreski". Czy na pewno jednak powinniśmy tak postąpić?

Przyznacie Państwo, że poruszone wyżej zagadnienia są skomplikowane, a pytania trudne, ale chyba jeszcze trudniejsze są odpowiedzi. Podejmowanie decyzji w tak istotnej dla zmieniających się zgodnie z ustawą zasad rozliczenia kosztów sprawie bez Państwa oceny czy opinii byłoby co najmniej nietaktem.

Zapraszamy więc do dyskusji. Przekażcie nam Państwo swoje opinie, spróbujcie odpowiedzieć na zadane pytania, zadajcie kolejne, jeśli takie się nasuną:

  • na piśmie - adres wszyscy znacie,
  • telefonicznie - pod nr 256.31.80 wew. 116 lub 255.18.39,
  • emailem - smpaderewskiego@hoga.pl.

Dziękujemy,
Zarząd Spółdzielni


« wstecz





Spółdzielnia Mieszkaniowa im. I. J. Paderewskiego, 40-282 Katowice, ul. Paderewskiego 65
tel. 256.31.80, tel./fax 255.18.39, email: poczta@smpaderewski.pl
Odwiedziło nas: 35080 internautów. Dziękujemy.
Design © 2004-2005 Bigg