::GAZETKA|2003.10

:: cennik ogłoszeń

Parę słów n/t odrębnej własności lokali i wniosków o przeniesienie własności

Czytając wpływającą do Spółdzielni korespondencję dotyczącą przeniesienia własności lokali można odnieść wrażenie, że wiele spraw wiążących się z prawem odrębnej własności lokali w spółdzielniach mieszkaniowych jest ciągle źle rozumianych. Nie dziwimy się takiemu obrotowi spraw, gdyż ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie jest łatwa nawet dla ludzi z branży a media postawiły sobie jeden cel: przekonać spółdzielców, że prawo odrębnej własności jest dla nich najlepszym rozwiązaniem. Czy tak jest, czy nie każdy z nas spółdzielców powinien sam ocenić. My nie będziemy ani namawiać Państwa do przenoszenia własności lokali, ani też odradzać Państwu skorzystanie z prawa, jakie daje ustawa.

Przypomnijmy, że obowiązująca od 15 stycznia br. nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spowodowała, że treść pierwotna tej ustawy prawie w całości została zmieniona. Przywrócono spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu co spowodowało, że członek posiadający spółdzielcze lokatorskie prawo może wybrać przekształcenie go w spółdzielcze własnościowe prawo a nie koniecznie w odrębną własność.

W świetle ustawy członek posiadający spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu ma prawo żądać albo przekształcenia go w spółdzielcze własnościowe prawo, albo przeniesienia jego własności. Żądanie to nie jest ograniczone żadnym terminem co znaczy, że członek sam decyduje czy i kiedy z niego skorzysta. Tak samo członek posiadający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma prawo żądać przeniesienia jego własności, żądanie to także nie jest związane żadnym terminem.

Członek występujący o przeniesienie własności lokalu jest zobowiązany dokonać określonych ustawą spłat. W naszej Spółdzielni nie wystąpią spłaty zobowiązań związanych z budową, gdyż takich zobowiązań nie posiadamy, wystąpią natomiast pozostałe rodzaje spłat wymienione w ustawie. Określenie przypadającego na każdy lokal zadłużenia (za wyjątkiem zadłużenia z tytułu opłat) jest jednym z elementów uchwały określającej przedmiot odrębnej własności lokali w danej nieruchomości.

Odrębna własność lokalu powstaje po podpisaniu aktu notarialnego i wpisie do księgi wieczystej. Koszty zawarcia umowy przeniesienia własności, koszty założenia księgi wieczystej i wpisu do księgi a w przypadku lokatorskiego prawa do lokalu również koszty określenia wartości rynkowej lokalu obciążają tego członka, na rzecz którego spółdzielnia będzie dokonywać przeniesienia własności.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstaje z chwilą zawarcia pisemnej umowy ze spółdzielnią, nie jest uzależnione od wpisu do księgi wieczystej. Dla spółdzielczego własnościowego prawa mogą być zakładane księgi wieczyste i może być ono obciążone hipoteką. Jest ono prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, tak jak prawo odrębnej własności. Może być prawem długotrwale istniejącym lub może być przekształcone w prawo odrębnej własności, jeśli taka będzie wola członka. Członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (podobnie jak właściciel) może swobodnie rozporządzać tym prawem na rzecz dowolnie wybranej osoby. Osoba ta dla skuteczności nabycia tego prawa obowiązana jest przystąpić do spółdzielni, tego obowiązku nie ma przy nabywaniu odrębnej własności lokalu.

Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa jeśli odpowiada on wymaganiom statutu (statut naszej spółdzielni nie przewiduje innych wymagań niż ustawowy warunek przyjęcia w poczet członków, tj. złożenie deklaracji i wpłacenie wpisowego oraz udziałów). Dziedziczenie spółdzielczego własnościowego prawa następuje na ogólnych zasadach prawa.

Osoba, na rzecz której będzie ustanowiona odrębna własność lokalu stanie się właścicielem lokalu i współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, którą stanowi określona działka gruntu i części budynku oraz urządzenia służące do wspólnego użytku. Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest ściśle związany z odrębną własnością lokalu a jego wielkość określana jest stosunkiem powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi znajdujących się w danej nieruchomości. Tak więc zanim spółdzielnia nie zakończy prac związanych z wydzieleniem nieruchomości (u nas będą to nieruchomości jednobudynkowe) i ich oznaczeniem łącznie z wpisem do ksiąg wieczystych, nie jest możliwe określenie odrębnej własności lokali a co za tym idzie przenoszenie ich własności.

Niektórzy z naszych członków, wnioskujący o przeniesienie własności żądają takich działań jak:

1. przeniesienia własności wraz z terenem

   wyjaśniamy - przeniesienie własności dotyczy lokalu a nie terenu, jak wyżej wspomniano, osoba na rzecz której zostanie przeniesiona własność lokalu stanie się współwłaścicielem (wraz ze spółdzielnią) nieruchomości wspólnej a więc również współwłaścicielem wieczystego użytkowania gruntu na którym usytuowany jest budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal; współwłasność mierzona jest udziałami w nieruchomości wspólnej.

2. zapoznania się z projektami uchwał określających przedmiot odrębnej własności

   wyjaśniamy - przyjmując wnioski o przeniesienie własności lokali informowaliśmy wnioskujących, że określenie przedmiotu odrębnej własności lokali nastąpi po zakończeniu procesu podziału nieruchomości spółdzielni na nieruchomości pozostające w całości własnością spółdzielni i nieruchomości, w których będzie oznaczany przedmiot odrębnej własności lokali. W miesiącu wrześniu br. spółdzielnia otrzymała decyzję zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości, po sprawdzeniu czy nie ma w niej błędów będą dokonane wpisy do ksiąg wieczystych i przystąpimy do przygotowywania w/w projektów uchwał. Następnie, zgodnie z art. 43 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, pisemnie powiadomimy wszystkich członków, których będą one dotyczyły o wyłożeniu tych uchwał do wglądu; zatem każdy członek spółdzielni będzie mógł zapoznać się z treścią uchwały obejmującej budynek, w którym znajduje się jego lokal.

3. złożenia przez zarząd wniosku do Rady Miasta o nabycie prawa własności nieruchomości gruntowych, na których stoi budynek na warunkach bonifikaty

   wyjaśniamy - złożenie takiego wniosku przez zarząd wymaga, w świetle ustawy prawo spółdzielcze, uchwały Rady Nadzorczej. Ponieważ jednak nabycie własności terenów kosztuje a odrębna własność lokali może być ustanawiana w nieruchomościach stanowiących przedmiot wieczystego użytkowania, wskazane jest aby wolę odnośnie nabycia terenów na własność potwierdzili członkowie spółdzielni w ramach uchwał kierunkowych, a więc po przedyskutowaniu sprawy na Zebraniach Grup Członkowskich i podjęciu decyzji przez Zebranie Przedstawicieli. Trzeba bowiem wiedzieć, że nikt inny tylko członkowie spółdzielni będą musieli za tę własność zapłacić. Jeśli natomiast chodzi o bonifikaty, to w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami bonifikaty mogą być udzielane - mogą nie znaczy, że muszą.

Inni członkowie z kolei proszą o wyjaśnienie różnic w zakresie obowiązków finansowych dotyczących członków posiadających spółdzielcze prawa w stosunku do członków posiadających odrębną własność lokali i właścicieli lokali nie będących członkami spółdzielni.

Wyjaśniamy - obowiązki w tym zakresie reguluje art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych a postanowienia statutowe muszą być z nim zgodne.

Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali (zarówno własnościowe jak i lokatorskie) wnoszą do spółdzielni opłaty na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz zobowiązań spółdzielni z innych tytułów, a także na pokrycie kosztów działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię. W ramach pokrywania kosztów utrzymania członkowie ci są obciążani miedzy innymi odpisami na fundusz remontowy w wysokości pokrywającej potrzeby remontowe nieruchomości, w których znajdują się ich lokale oraz potrzeby remontowe nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania.

Członkowie spółdzielni, będący właścicielami lokali wnoszą do spółdzielni opłaty na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania ich lokali, eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych, eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz zobowiązań spółdzielni z innych tytułów, a także na pokrycie kosztów działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej. Od nich też, w ramach pokrywania kosztów utrzymania, spółdzielnia może żądać wnoszenia wpłat na fundusz remontowy, są oni bowiem zobowiązani uczestniczyć w pokrywaniu potrzeb remontowych nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania i pokrywać potrzeby remontowe nieruchomości wspólnych, w których znajdują się ich lokale.

Właściciele lokali nie będący członkami spółdzielni są zobowiązani pokrywać koszty eksploatacji i utrzymania ich lokali oraz nieruchomości wspólnych, oraz uczestniczyć w kosztach zarządu tymi nieruchomościami na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni, z tym jednak, że ewentualne pożytki z nieruchomości wspólnej w części przekraczającej wydatki związane z jej eksploatacją i utrzymaniem przypadają właścicielom proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Są oni również zobowiązani do pokrywania wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu. Właściciele ci muszą być zatem obciążani wydatkami remontowymi w nieruchomościach przeznaczonych do wspólnego korzystania oraz wydatkami remontowymi nieruchomości wspólnych, w których znajdują się ich lokale.

Koszty eksploatacji i utrzymania, o których mowa w ustawie, obejmują w szczególności koszty administrowania nieruchomością, koszty dostawy energii cieplnej, koszty dostawy wody i odprowadzania ścieków, koszty wywozu nieczystości, eksploatacji dźwigów, anteny zbiorczej, domofonów oraz odpisy na fundusz remontowy. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych ustala się proporcjonalnie do udziału właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej.

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w tej nieruchomości. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Przypomnijmy, iż nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz wszystkie części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do indywidualnego użytku poszczególnych właścicieli. Do tych części należą przede wszystkim typowe urządzenia, jak mury, dachy, strychy, klatki schodowe, korytarze, dźwigi osobowe itp. Tym samym pożytkami z nieruchomości wspólnej mogą być np. wpływy z reklam umieszczanych na ścianie lub dachu budynku czy też przychody z dzierżawy terenu na działce wchodzącej w skład nieruchomości wspólnej. Członkowie spółdzielni nie mają prawa do pożytków i przychodów z nieruchomości wspólnej, jeśli nie są współwłaścicielami tej nieruchomości.

Oprócz pożytków z nieruchomości wspólnych spółdzielnie uzyskują pożytki i przychody z własnej działalności gospodarczej. Pożytki te, zgodnie z art. 5 ustawy spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości obciążających członków spółdzielni oraz na pokrycie kosztów działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej. Własną działalnością gospodarczą spółdzielni jest komercyjny wynajem lokali użytkowych. Prawo do udziału w tych pożytkach nie przysługuje właścicielom lokali nie będącym członkami spółdzielni.

Mamy nadzieję, że powyższe wyjaśnienia choć trochę przybliżyły Państwu skomplikowaną materię ustawy regulującej funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych po ostatnich zmianach. Wszystkich, którzy chcieliby omówienia jakiejś konkretnej sprawy na łamach biuletynu, zapraszamy do przesyłania opinii, listów czy też po prostu pytań. Na każde pytanie będziemy odpowiadać zgodnie z naszą wiedzą, a za zgodą piszącego również publikować Państwa listy, zastrzegając sobie jednak prawo do ich skrótu.

Z poważaniem,
Zarząd Spółdzielni

« wstecz